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138. 부동산 시장 호황시작

  • 작성자   손우락
  • 작성일18-03-17 19:12
  • 조회  2,451
  • 댓글  0

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Good News 138 (17 Mar. 2018)


1. 부동산 호황시작

2. 싱가폴 플라이어 정지 50일

3. 의료보험 수정안 국회 논의중

4.     CPF 의료보험과 개인 의료보험의 차이점, Pre-Existing Condition 주의

5.     뉴스&뉴스 


1. 부동산 시장 호황시작

2월14일 Resale Price of Condo Up 1% (2018년 1월 상승분)

SRX (Property Company) 의 발표에 따르면, 시내 중심가의 콘도 리세일 가격은 1.2% 상승 이며, 

시 주변은 1.4%상승이며, 시 외각 지역은 0.6% 상승(지난해 12월대비 1월가격 상승율) 입니다. 

콘도 리세일 가격은 2017년 1월 가격과 대비하면 6.3% 상승 하여, 2014년1월 부동산 호황일때의 가격대비 1.20% 낮습니다. 근접하고 있다는 평가 입니다. 

반면 정부통계 발표에 따르면 콘도 새분양가 및 리세일 가격은 1.10% 상승으로 지난 4년동안의 하락세가 반전 하였습니다.


2월14일 Iconic Pearl Bank sold $728m

오트람 전철역 옆, 싱가폴의 아이콘 콘도가 재개발에 성공 했습니다.

CapitaLand 에 판매 되었습니다. 가운데가 빈, 말발굽 모양의, 큰 원통 건물로 아파트 288채가 매각에 성공한 것입니다. 

이 건물은 멋있는 디자인으로 알려져 있습니다. 

하지만 똑 같은 모양의 콘도가 홍콩 심사추이에 있습니다. 싱가폴 건물보다 2배 크기로 언덕에 있어 더 멋있게 보입니다. 어느 건물이 먼저 지어졌는지는 알지 못합니다.


2월15일 37% Jump in new private home sales January 2018

부동산 개발사가 522채의 새 콘도를 분양, 판매 하였습니다. 

지난해 같은기간 2017년1월 분양, 판매한 콘도는 총 382채 입니다. 

신규 분양 판매가 37% 상승 하였으며, 이는 URA 통계 입니다. 

1월에 새로이 분양을 시작하는 콘도가 없었음에도 콘도 분양 시장이 성장하고 있습니다. 

Yishun 에서 분양중인 Symphony Suites 가 65채를 판매 하였으며, 가격은 $1,085 sqf 입니다. 

Keppel 에서 분양하고 있는 Highland Residence (Kim Tian Road)도 42채를 판매, 가격은 $1,962 psf 입니다. 


Cairnhill Mansion and Riviera Point sold en block : 시내 중심가의 오래된 콘도 두곳이 재개발에 성공 했습니다. 

Cairnhill Mansion 은 $362million 에 Low keng Huat 사에 판매 되었고, 

Riviera Point 는 $72million 에 Macly Group 개발사에 판매 되었습니다. 

Cairnhill Mansion 은 5번의 재개발 입찰에서 성공하였습니다. 

두곳 모두 좋은 위치입니다. 


Condo rents inch up, HDB rents dip : SRX 

SRX 발표에 따르면 콘도 마켓의 렌탈이 2017년12월 대비 0.5% 상승 하였다고 발표 하였습니다. 

콘도 렌탈 마켓의 거래량도 늘어나, 1월 렌탈 거래건수가 4,198 건으로 지난해 12월 3,449건에서 21.7% 상승 하였습니다. 

반대로 HDB 렌탈은 3개월 연속 하락 입니다.


2월16일 Brookvale Park sold en block for $530m

160채로 이루어진 콘도로 999년 토지소유권을 가진 Brookvale 이 재개발에 성공 했습니다. 

Hoi Hup Realty 사와 Sunway Development 사가 공동으로 구매 하였습니다. 

2018년 지금까지 재개발에 성공한 콘도는 총 8 건으로 $3.14 Billion 이며, 

2017년 한해 기록을 보시면, 총 재개발 건수 30건으로 금액은 $8.7 Billion 입니다. 

현재의 스피드를 유지 한다면 2018년 중반에 2017년 한해의 기록을 초과 할것으로 예상 됩니다. 

재개발 시장에 불이 붙었습니다. 


2월20일 Higher stamp duty not a cooling measure : Analysts 

재무부 장관의 발표로 부동산 등록세를 3.0%에서 4.0%가 되었습니다. (거래가격 $1 million 이상인 경우) . 

주택, 콘도 거래시만 이 등록세가 적용 되며, 이외 부동산 거래는 전과 같은 등록세가 적용 됩니다. 

개인 콘도의 경우 $1million 이하의 가격으로 거래되는 양은 36%라고 합니다. 

따라서 전체적인 부동산 마켓에 큰 영향은 없을 것이라는 시장은 말하고 있습니다. 


2월21일 Stamp duty hike unlikely to put off upgraders : Experts

부동산 등록세를 4.0%로 상승한 것은 정부의 재정 수입을 위한 것이며, 부동산 시장을 쿨링 시키기 위한 것이 아니며, 이 조치로 회복기에 접어든 부동산 시장이 영향을 받을 것이라고 생각하지 않습니다. 

다른 관점에서 보시면 이번 조치는 빈부격차를 반영한 것이라고 합니다. 

CDL 회사의 대변인은 부동산 바이어들은 싱가폴 부동산 투자에 대하여 강한 기대를 하고 있으며, 

홍콩과 같은 글로벌 도시들은 부동산 가격이 많이 상승해 있습니다. 


3월2일 Sentosa Cover penthouse sold at $2.4m loss

복층 펜트하우스인 The Berth by the Cover 가 $3.25m 가격에 공개 입찰 판매 되었습니다. 

처음 구매가는 $5.64m 으로 42% 손해를 본 가격 입니다. 

소유주가 은행의 부채를 갚지 못해 입찰로 판매 되었다는 소식입니다. 

금년들어 입찰로 판매된 Sentosa Cove 의 첫 콘도로 기록 되었으며, 절반가격에 판매된 Sentosa Cove 의 콘도로는 4번재 기록이라고 합니다. 

금년 1월에 Turquoise의 콘도는 $3.59m 판매로 43%의 손해를 보았으며, 지난해 3월 Marina Collection 의 콘도는 $3m에 판매되어 42%의 손해를 본 것으로 기록 되어 있습니다. 


3월3일 FEC Properties buys Hollandia in collective sale for $183.4m

Holland Road 와 Queensway 교차로의 콘도(48가구 Free Hold) 가 재개발 입찰에 성공 하였습니다. 

구매사는 Far East Consortium (FEC) 입니다. 


3월8일 Golden Mile, People’s Park building join collective sale fever

People’s Park Complex 와  People’s Park Center 두 빌딩에 재개발 추진 위원회가 설립 되었습니다. 

Golden Mile Complex 와  Golden Mile Tower 두 빌딩에서 재개발 추진 위원회가 설립 되었습니다. 

위 두곳 모두 99년 토지임대 계약기간중 절반을 넘었다고 합니다. 

위 두 빌딩은 한때는 많은 사람들로 붐비는 인기 있는 건물 이었습니다. 

지금은 시대 뒤진 건물로 남아 있습니다. 


3월8일 Ultra-rich property investors drawn to Singapore

Ultra-Rich(재산 US$50M 이상인 부자)들이 생각하는 부동산 투자지역으로 싱가폴이 세계 5위에 올랐습니다.(The Wealth Report 2018 by Knight Frank)

아시아의 부자들이 선호하는 투자지역으로 영국, 미국 다음으로 싱가폴 입니다.

City Wealth Index 에서 싱가폴은 5위에 올라 있습니다. 

Wealth Index 는 4 항목에 대한 점수를 기록하여 순위를 발표 합니다. 

Wealth Population , Property Investment Worth(US$10M이상), Life Style and Future Economic Performance  입니다. 

싱가폴은 Lifestyle 에 좋은 점수를 받았으며, 세계 3위에 올라, 시카고, 뉴욕, 샌프란시스코와 같은 등급입니다. 

Life Style 은  고급호텔, 레스토랑, 교육환경, 주거환경 등등 많은 항목을 확인 합니다. 

Ms.Alice Tan, Knight Frank director, 싱가폴 시내 중심가의 럭셔리 콘도를 외국인들이 계속 구매하고 있다는 것이 이 사실을 증명하고 있다.

Ultra-Rich 는 전세계에 약 129,730명으로, 북미에 44,000명, 아시아에 35,880명, 유럽에 35,180 으로 집계되어 있습니다. 

아시아가 유럽을 추월하였습니다. 


3월10일 3 Residential properties sold en bloc

Goodluck Garden (201채, free hold) 가 재개발 입찰에 성공, $610m 에 판매 되었습니다. 

Eunos Mansion (105채, Bedok Reservoir Road 와 Jalan Eunos 교차로) 이 재개발에 성공 $220m 에 판매 되었습니다.

Toho Mansion (free hold, Holland Road) 는 $120.43m 에 판매 되었습니다. 


3월14일 Condo resale prices up 1.9% in February

지난 2월 콘도 리세일 가격이 1.90% 상승 하였다고 SRX Property가 발표 하였습니다. 

지난 1월에는 리세일 마켓이 1.30% 상승 하였으며, 지난 7개월 동안 지속적으로 상승하고 있습니다. 

2월 상승율은 지난해 2월과 비교하면 7.6% 상승한 가격이며, 2014년 1월 호황때보다 1% 상승한 가격 입니다. 

리세일 거래량도 1,212채로 1월 거래량보다 11.3% 상승 하였습니다. 

2월 거래건수는 2017년2월과 비교하면 68.6% 상승한 기록 입니다. 

Mr. Nicholas Mark, ZACD, 리세일 마켓이 호조인 것은 좋은 징조로 보이며, 재개발 건수가 증가하면서, 

목돈을 가진 바이어들이 리세일 마켓에서 콘도를 구입하여 빨리 이사하기를 원하기 때문 입니다.

앞으로 리세일 마켓은 호황을 유지 할 것입니다. 


Singapore tops ranking again for most liveable city for Asian expats

싱가폴이 아시아인들에게 거주환경이 가장 좋은 도시로 선정 되었습니다. 

낮을 범죄율, 무공해, 좋은 교육환경, 교통 및 금융의 편리함, 높은 인프라시설 등이 선정 이유 입니다. 

호주의 브리즈번이 두번째 도시, 호주의 아델레이드, 오사카 순입니다. 도쿄도 10위에 올라 있습니다. 

홍콩은 공기가 나쁜 이유로 28위에 올라 있습니다. 

베이징은 인터넷 검색검열등등의 이유로 10위 하락하여 134위에 올랐습니다. 

말레지아의 쿠알라 룸푸르는 하락하여 126위에 올랐습니다. 공해와 잦은 범죄가 많은 것이 이유입니다. 


3월15일 Non-landed private home rents up 1%, HDB rents up 0.5% 

콘도 렌탈 가격이 1월대비 1% 상승 하였습니다. (SRX Property). 

2017년 2월과 비교하면 0.7% 하락한 가격 입니다. 

렌탈 건수는 총 3,376건으로 1월 4,242 건 보다 20.4% 하락하였습니다. 

HDB 렌탈 가격도 0.5% 상승 하였습니다. 


3월16일 Mandarin Gardens site likely to attract joint ventures, foreign players : Experts

재개발 비용 약 $2.45B, 면적 one million square feet, 싱가폴 재개발 입찰중 최대가 될것입니다. 

현재 콘도 1,006채가 있는 만다린 가든이 재개발 하기위해 여러 부동산 개발사가 조인트 벤처로 참여할 예정이며, 외국계 회사도 참여하고 있다는 소식 입니다. 


3월17일 Katong Park Tower sold for $345m.

99년 토지임대인 Katong Park 이 재 개발에 성공하였습니다. 

총  111채 및 펜트하우스 2채, 2개의 상업용 빌딩으로 구성 되어 있습니다. 


재개발 열풍이 지속 되고 있으며, 매일 부동산 뉴스가 신문에 나옵니다. 

재개발 입찰에 성공하면 목돈을 가진 바이어가 만들어지고, 

이분들은 빨리 리세일 마켓에서 콘도를 구입해서 이사를 해야 합니다. 

재개발이 부동산 시장을 상승 마켓으로 몰고 가는 것 같은 느낌 입니다. 

싱가폴 부동산 시장이 호황을 증명 하려면 3가지 조건이 충족 되어야 합니다. 

렌탈비 상승, 거래량 증가, 거래가격 상승입니다. 

현재 이 3가지고 모두 충족 되었습니다.


2. 싱가폴 명물인 플라이어가 50일째 정지하고 있습니다. 

지난 1월25일 플라이어에 작은 문제점이 발견 되었고, BCA (Building and Construction Authority) 는 영업정지 명령을 내렸습니다. 문제점이 해결되고, Specialist Professional Engineer(SPE) 의 승인을 거치도록 했습니다. 

부속 건물에 있는 여러 상점들이 고통을 받고 있습니다. 관광객이 70-80% 감소 했기 때문 입니다. 

4월15일 재개할 예정입니다. 안전에 관한한 절대 양보가 없다는 것이 원칙 입니다. 


3. 싱가폴 의료보험 수정안 국회 논의중

3월7일 : 국민연금 (CPF)에서 규정한 의료보험 (SHIELD PLAN) 을 구입 하신분들중, 

입원 혹은 수술시 100% 배상을 받는 옵션을 구입할 경우에도 5-8%의 비용은 고객이 부담하는 보험 수정안이 국회에서 논의를 시작 했습니다. 

이 뉴스로 의료비가 너무 높다는 불만과 보험료가 계속 상승한다는 불만등등 많은 논쟁거리가 생겨 났습니다. 


싱가폴 정부에서 감독하는 CPF 의료보험 체계는 3 단계로 나누어져 있습니다. 

Medishield Life(강제 의료보험, CPF 규정) + Private Integrated Shield Plan (추가 의료보험, CPF 감독) + Rider (옵션, 입원 혹은 수술시 100%배상 조건, CPF 감독) 입니다. 


Medishield Life – CPF 구좌를 가진 분들은 누구나 가입해야하는 강제 의료보험입니다. 

국립병원을 가셔야 하며, 배상한도가 낯습니다. Deductible and co-Insurance,  고객 부담비용이 매우 높습니다. 

보험료가 CPF 구좌에서 지불 됩니다.  


Private Integrated Shield Plan – 위 보험에 추가하여 배상을 하며, 개인병원에서 치료를 받으셔도 됩니다.  

고객이 부담하는 부분으로  Deductible 과 co-Insurance 가 있습니다. 자동차의 Excess 와 비슷 합니다. 

보험료가 CPF 구좌에서 지불되며 현재 6개 회사가 판매 하고 있습니다. 총 가입자는 3백만명 입니다. 


Rider – 위 Private Integrated Shield Plan 을 구입 하신분이 옵션으로 구입 하실 수 있습니다. 

입원 수술시 100% 배상을 받으시게 됩니다. 

보험료는 고객이 지불 하셔야 합니다. 

현재 가입자는 1.3 million 입니다. 


Rider 를 가지고 있는 고객들에 대하여 개인 병원에서 과다 치료, 불필요한 검사, 고가의 검사등을 계속 권함으로써 의료보험 배상 청구액이 지속적으로 늘어나고 있습니다. 

고객들도 보험에서 100% 배상 하므로, 의사의 권유를 모두 받아들이고 있습니다. 

클레임 통계에서 이 부분이 증명 되고 있습니다. 

따라서 고객들이 부담하는 퍼센테이지를 명시한 새로운 Rider (옵션)을 연구중이며, 위원회까지 만들었습니다. 

보사부 장관은 이 내용을 국회에 보고하여 논의를 하고 있으며, 새로운 옵션은 2019년 4월까지 확정할 예정 입니다. 

이 발표가 있기전에 옵션을 구입하신 분들에게는 전과 같은 100% 배상 조건이 유지 됩니다. 


3월8일 New riders for IP plans will include co-pay feature.

Rider 를 구입한 사람도 앞으로 5%의 병원비를 지불해야하며 이 5% 금액이 $3,000 을 넘지 못합니다. 

보사부 장관이 발표 하였으며 2019년4월까지 이 규정에 적합한 Rider 를 만들어 보험사가 판매해야 합니다. 

지금부터 Rider 를 구입하는 사람은 100% 배상을 받을수 있습니다만, 2021년 4월까지 새로운 Rider 로 변경 됩니다. 

현재 병원비 클레임 통계를 보면 Rider 를 가진 고객이 60% 더 높은 클레임 금액으로 판명 됩니다. 

이것이 전체 의료보험료 상승에 중요한 원인이며, 모든 가입자에게 부담으로 돌아가게 됩니다. 

금년말 보사부는 병원비에 대한 벤치마크를 작성하여 발표할 예정입니다. 


이번 의료보험 보험료 상승은 2016년에 예정된 일입니다. 

2016년6월 CPF 의료보험의 보험료 상승에 대하여 국회에서 논의를 하여, 그해 11월에 보험료를 올렸습니다. 

(AIA 보험사는 2017년2월에 상승시켰습니다.) 

그리고 2018년에 의료보험 보험료 상승에 대하여 다시 논의 하기로 하였습니다. 

인기없는 주제 입니다만, 보사부 와 보험사가 회의를 거쳐 국회에서 발표한 것으로 생각 됩니다. 

인구 고령화, 병원비 상승, 인건비 상승으로 인하여 의료보험료는 계속 상승할 것입니다. 

싱가폴은 초 고령화 사회 이며, 보험료 상승은 앞으로도 계속 고민 거리가 될 것입니다. 


4. CPF 의료보험과 개인 의료보험 , PRE-EXISTING CONDITION 차이점

싱가폴 CPF 의 감시, 감독을 받지 않는, 개인 의료보험을 가지고 계신 분들이 많이 있습니다. 

대부분 CPF 의료보험보다 더 좋은 조건을 가지고 있다고 생각하십니다만, 그렇지 않습니다.

개인 의료보험은 보험료가 매우 높으며, 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 

대부분이 70- 75세까지만 의료보험 유지가 가능 합니다. 그 이상은 갱신을 해 주지 않습니다. 

75세에 CPF 의료보험으로 전환 하시려면 당연히 보험사는 가입을 받아주지 않습니다. 

CPF 의료보험은 120세까지 갱신 가능 합니다. 

회사에서 가입하여 주는 의료보험이 있으므로, CPF 의료보험을 구입하지 않는 분이 있습니다. 

이 분들은 퇴사를 하시면 그 보험은 자동 취소 됩니다. 

다른 회사로 이직 하시면 새로이 의료보험을 가입 하셔야 하고, 

그 시점에서 이전에 발생한 질병, 사고에 대한 모든 병원비는 배상하지 않습니다. (Pre-Existing Condition)

Pre-Existing Condition 을 쉽게 생각하시는 분들이 많습니다만, 이 항목에 해당되면 Medishield Life 에서 배상하는 부분을 제외한 모든 병원비를 배상받지 못하게 됩니다. 

지난해 트럼프 대통령이 오바마 케어(의료보험)에 반대하는 발표를 할때 주안점은 바로 Pre-Existing Condition 을 배상하는냐, 하지 않느냐 하는 항목 이었습니다.

트럼프 대통령은 Pre-Exisiting Condition 은 당연히 배상하지 않아야 한다는 의견이었고, 

오바바 케어는 이부분을 배상하는 내용 이었습니다. 

Pre-Existing Condition 배상 여부에 따라 보험사의 이익 , 손실이 나누어 질수 있기 때문 입니다. 

개인 의료보험은 Pre-Existing Conditon 에 해당되면 전액 배상 거절 됩니다. 

주의 하시기 바랍니다. 


5. 뉴스&뉴스 

- 페라리 운전사(72세)가 BMW 운전사(39세) 사소한시비, 폭행, 4주징역

- 약품 & 화장품 판매중지, 경고, 회수

- eScooter 사고 40대 입원

- 호주산 록멜론, 전량회수명령, 판매중지


손우락 (싱가폴 보험 설계사) HP 9295-5595  TEL 6227-6160 

email: endlessvoyage@aia.com.sg

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